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政经风险升 地王顿失色

《星岛日报》11月28日发表题为“政经风险升 地王顿失色”的评论文章,全文内容如下:

西九龙酒店及商业地王以四百四十二亿多元批出,虽然成为本港历来最大宗官地交易,价钱却远逊当初地皮纳入卖地表时的近千亿元估值,反映发展商对当前政经局势的长远影响,取态谨慎。

这幅位于高铁西九站上盖的极优质地皮,只收到三份标书,是八年来最少,原因是涉及庞大金额,只有极具实力的财团才吞得下,商业地无从卖楼花,回本期较长,而当前经济情况提高了投资风险,导致财团出价保守。

地王在本港经济蓬勃期间纳入卖地表,有市场人士当初估计可卖近千亿元,到近数月来中美关系产生贸易和科技战等连串龃龉,加上本港出现反修例乱局,经济在内外因素夹击下陷入衰退,酒店和写字楼市道皆受影响,到地皮正式招标时,市场已经再三调低其估价,千亿之调久已不弹。早前已有启德商业地分别流标和挞订,市场早担心这幅地王会否流标。

乱局后遗症 长期不明朗

现在地皮总算卖得出,总售价是历来最高,至于每方呎平均楼面价一万三千三百四十五元,与两年半前美利道停车场大厦的五万元呎价相距甚远,原因是天时、地利、人和皆逊。

中美贸易战和反修例风暴打击经济,甲级商厦近期出现退租潮,有业界人士估计,租金来年会有双位数字跌幅,至于旅客减少,更令部分五星级酒店入住率不足三成,旺区商铺租金大跌。随着中美有机会达成首阶段贸易协议,而社会暴力冲突减少,这些负面因素短期内或会有所缓和,但所暴露的问题和产生的后遗症,将带来中长期的影响。

中美就算达成首阶段贸易协议,局势稍为缓和,但不等如贸易战全面结束,本港进出口及相关行业仍将继续阴晴不定。何况中美角力产生的纠纷,已经由贸易扩展到科技等方方面面的范畴,香港被美国利用为棋子,国会通过《香港人权及民主法案》,反修例风暴改变了香港的政治生态,影响深远,长期政经局势不明朗,商界投资和经营转趋审慎在所难免。

商界趋审慎 政府须进帐

短期气氛差,长远展望又难测,政府纵然不欲“贱卖土地”,也明白“吊高来卖”不切实际,没有把土地收回,既让卖地反映了发展商对香港前景的“审慎信心票”,同时在经济差库房收入减而开支增的情况下,有一笔可观的库房进帐帮补。

商界投资态度比前审慎,还反映在豪宅市场成交淡静,甚至一些已获当局批出预售楼花同意书的半山新盘,都暂按兵不动。

不过,豪宅是“奢侈品”,一些售价不足一千万元的单位,被不少人视为“必需品”,仍然有其市场。今次商业地王比当初预计低几百亿元成交,难免影响市场气氛,但是日后一些中小型单位地皮推出,会更能反映市民刚性居住需求对市场的承托力。

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